近年來,得益于城市化進程快速推進與居民消費升級等積極因素,住房租賃市場進入前所未有的發(fā)展階段。2015年以來,中央、地方相繼出臺一系列政策、意見支持租賃市場發(fā)展,各類市場競爭主體競相參與中國長租公寓,誕生出一批具有中國特點的長租公寓品牌。引導長租公寓市場健康可持續(xù)發(fā)展既是我國住房制度改革的重要一環(huán),更是落實黨中央“房住不炒、租購并舉”的關鍵舉措。
與美國、日本等較為成熟的長租公寓市場比較后發(fā)現(xiàn),目前中國長租行業(yè)發(fā)展仍處在起步階段,這集中表現(xiàn)為:市場規(guī)模有巨大開發(fā)空間、法律法規(guī)有待更加完善,承租人權益保障舉措需更加豐富等。
但值得關注的是,中國長租行業(yè)與互聯(lián)網、新科技的結合程度更高,目前已呈現(xiàn)找房智慧化、租住智能化趨勢。以找房方式為例,美、日目前仍以網站找房為主,而在中國租房人群聚集的城市,找房方式已從網站找房階段進入到移動找房(APP)階段,且正向智慧找房階段過渡。此外,中國長租行業(yè)的生活配套服務也更為完善。
1、中外租賃行業(yè)發(fā)展狀況對比
根據美國人口普查局、美國房地產數(shù)據庫Zillow、日本國統(tǒng)計局、鏈家研究院等機構的數(shù)據顯示:從租房人口比率來看,美國租房人口比率約為36%,日本租房人口比率約為35%,中國目前租房人口比率約為11%。
從長租房屋占總房屋的比例來看,2017年美國約為38%,日本約為40%,中國為18%。
從租賃行業(yè)市場規(guī)模來看,2018年美國租戶數(shù)達到4320萬戶,約1.12億人,總花費5040億美元,租金中位數(shù)為1475美元/月/套。2018年中國租戶數(shù)為7342萬戶,達2億人,其中2000元/月及以下價格段需求總占比接近80%。日本租戶數(shù)為1850萬戶,月租金平均約3255元/套/月。
從租房觀念來看,在美國,一方面近年來房價水平持續(xù)升高,另一方面,因租住同權、社會保障體系完善等因素,美國已經進入了主動租賃時代,租房人員呈現(xiàn)出“高學歷、高收入、快增長”的特點,本科及以上學歷的租賃者比例突破了50%,充分享受高品質房屋租賃帶來的舒適生活已成為這類人群的最大訴求。
在日本,政府通過頒布對土地、房租限價的統(tǒng)制令,以低廉的租金吸引居民選擇租房,這保證了日本長租市場的可持續(xù)性。同時,一些有房一族也加入租賃行列,為了追求更好的居住體驗,他們將名下較為老舊、出行不便的房屋閑置或出租,選擇靈活性更高的租房保證居住品質。
在中國,《中國青年租住生活藍皮書》顯示,超過五成的“95后”對持有房屋的觀念已經發(fā)生改變。一方面是受購房壓力所限,另一方面是住房租賃市場制度不斷完善、租住環(huán)境及租住品質不斷提高。此外,越來越多的年輕租住群體也在接受“不房而婚”的“租住生活”理念。
從房屋托管占比來看,在美國租賃房屋中,約有22%的房東將房屋交給托管公司進行管理。在日本,約有80%的房東將自家房產交由不同程度的房屋管理公司統(tǒng)一管理。在中國,這一數(shù)字約為5%。
從找房方式上來看,美國租房人群通過中介網站、論壇、報紙、社區(qū)廣告等渠道獲取房源信息,美國家庭合住也是一種較為常見的租住方式。日本主要通過線下中介門店咨詢帶看方式(同一房源或在多個門店展示),網站、論壇輔助獲取房源信息。在中國,租房人群較為集中的一線城市,移動找房(APP)、智慧看房(VR全景、通勤房源推薦)已經成為主流方式。
從服務體驗上來看,在美國,對于長租房源,專業(yè)房產管理公司會根據用戶需求,提供保潔、維修及其它租住相關咨詢服務,服務價格相對較高,以燈泡維修為例,均價在30美元左右。
日本的中介服務管理公司會提供租前保潔服務,及每年兩次公共區(qū)域防火設備檢查和下水道檢查服務。租客關于搬家,租住期間的維修、保潔需求,由中介或第三方機構提供付費服務。
在中國長租市場,租住服務管理公司會收取約全年租金10%的費用作為服務費,為用戶提供租住期間的保潔、維修服務。從服務配套程度、服務性價比和用戶需求的響應速度來看,中國長租行業(yè)已走在世界前列。
在美日等國家,政府通過完善法律制度,對承租人的居住環(huán)境、租期與租金、租約簽訂、設施使用等給予充分保障,在衛(wèi)生、醫(yī)療、教育、就業(yè)、交通等公共服務方面均可享受同等待遇。在中國,租購同權政策目前主要集中在地方政府出臺的地方性文件,還有待在國家的法律制度層面對房屋租賃市場進行全面的制度政策設計,對租購同權改革中的同權程度與同權范圍做出細致規(guī)范。
總體來看,與美國、日本等發(fā)達國家相比,中國長租行業(yè)雖處于起步階段,但得益于與互聯(lián)網、新科技的緊密結合,找房智慧化與租住智能化是中國長租行業(yè)的顯著優(yōu)勢,未來有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、中外租住行業(yè)典型企業(yè)對比分析
通過對美國、日本、中國三家長租企業(yè)對比,可以看出,將科技研發(fā)列入發(fā)展核心戰(zhàn)略,發(fā)揮高端科技人才在長租行業(yè)的引領作用成為中國長租企業(yè)的重要競爭力。
3、中國可以借鑒的經驗
據鏈家研究院預計,中國租賃人口數(shù)量將在2030年達到2.7億,長租公寓有廣闊的市場前景。結合美日等發(fā)達國家長租公寓發(fā)展經驗,在“租購并舉”時代,應注重政策法律對行業(yè)的引導作用,優(yōu)化供給擴大需求。
加快制定長租公寓行業(yè)法律與政策。盡早針對“租購同權”“租賃權責”“房屋環(huán)保標準”“租賃金融產品”等長租公寓發(fā)展中突出的現(xiàn)實問題,加快從國家層面出臺一系列關于長租公寓運營、管理、建設、權益保障的綱領性法律法規(guī),針對長租公寓運營中較為突出的消防標準、房屋裝修環(huán)評標準、價格評估、稅費征收等問題盡快出臺國家政策,推動長租行業(yè)依法依歸有序發(fā)展。
提升治理能力,完善治理體系。長租公寓是近些年來出現(xiàn)的新興業(yè)態(tài),在發(fā)展中與互聯(lián)網融合日益深化。在日常治理中,通過建立長租公寓市場準入負面清單制度,對長租公寓市場實行審慎包容監(jiān)管,釋放更大市場活力。
擴大供給規(guī)模,拓展消費需求。在供給端,以降低用地價格、加大貸款支持、完善擔保體系、減免稅收等舉措,鼓勵各類市場主體提供多元化的房屋供給。在消費端,不斷完善租賃產品的品質與配套服務提高租客的生活質量,開發(fā)細分領域的消費能力。參考借鑒REITs模式在國外促進房屋租賃的積極做法,在國內促進長租公寓市場的健康發(fā)展。
4、中國長租行業(yè)承擔重要責任
作為人民美好生活的重要支撐,長租行業(yè)有望成為下一個萬億級市場,在此過程中,中國長租企業(yè)也將擔負著重要責任。
近年來,中國房地產市場正從增量時代走向存量時代。于此同時,流動人口總量依然保持高位,幾年來維持在2.45億左右,其中租住人口約為2億。龐大的租住需求使部分一線城市出現(xiàn)供給不足、供需錯配的現(xiàn)象。
長租行業(yè)的誕生,對于存量房流通,增加租賃房源供給,滿足新市民的居住需求具有重要意義。
此外,長租企業(yè)C2B2C的商業(yè)模式,能夠有效緩解C2C租賃市場中痛點問題。具體來看:
對于租住市場本身來說,與普通租賃市場相比,長租市場標準化程度更高,運營機構提供統(tǒng)一的配置及生活配套服務。在簽約、居住、解約的整個租住周期內有嚴格的管理模式。
對于用戶來說,從C2C到C2B2C的模式變化,意味著更便捷的找房體驗,更完善的配套服務,以及更明確的權責關系。長租企業(yè)與租客的直接關系,使得租住合同更具法律效力,客訴響應更及時,消費者權益更有保障。此過程中,用戶所看房源的真實程度也得到有效保障,從“僅供參考”轉變?yōu)?ldquo;所見即所得”。
對于政府來說,推動機構化的長租模式發(fā)展,或將成為政府在住房租賃市場綜合治理的抓手。在C2C租住模式中,“二手房東”、個人直租難以納入政府監(jiān)管體系;而在C2B2C模式中,成熟的長租企業(yè)緊跟政策要求,不斷優(yōu)化完善產品和服務水平,且具備服務百萬租客的經驗和實力,通過對此類企業(yè)的監(jiān)管、考察、指導,政府可以高效實現(xiàn)規(guī)章制度優(yōu)化完善、租住市場綜合治理、租客權益有效保障、風險警示有效宣傳等目的。
2019年度中央經濟工作會議強調“大力發(fā)展租賃住房”,長租行業(yè)將迎重大利好。在決勝全面建成小康社會的歷史節(jié)點上,中國長租行業(yè)的發(fā)展使命不僅是讓龐大的租住人群“住有所居”,更是在一定程度上承擔著“系民心、解民憂、惠民生”、滿足“人民對美好生活的向往”的重要職責。
