根據(jù)Realty的數(shù)據(jù)顯示，在亞特蘭大，佐治亞州這樣的大都市區(qū)，總有一些區(qū)域比其他區(qū)域做得更好，事實(shí)上，亞特蘭大絕大多數(shù)地區(qū)的銷售額與2013年同期相比出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降。

喬治亞州瑪麗埃塔 - 一個(gè)位于亞特蘭大市中心西北25英里的中上階層社區(qū)，擁有繁華的市中心區(qū)，洛克希德設(shè)施和多賓斯空軍基地，周圍有許多中上層住宅。房屋銷售下降23.3%，但同期房價(jià)上漲近4%。

令人震驚的是，喬治亞州羅斯威爾是亞特蘭大北部最優(yōu)質(zhì)的住宅增長區(qū)之一，自去年同期以來房屋銷售量下降了33%。對于像我這樣的亞特蘭大本地人來說，這真是令人驚嘆，他們看著羅斯威爾從一小群馬場成長為亞特蘭大市中心最好的住宅市場之一，還有工業(yè)園區(qū)，這里有大公司，薪水很高。這一領(lǐng)域的房屋升值仍遠(yuǎn)低于2008年之前的水平，顯然買家對單戶住宅的需求不再像過去那樣。

亞特蘭大地鐵的大部分地區(qū)從2013年開始顯著下降。其他地鐵社區(qū)顯示出兩位數(shù)的下降趨勢包括：Norcross，下降20.6%，Jonesboro，下降24.3%，以及亞特蘭大地鐵的投資溫床Decatur，下降了驚人的40%。就在幾年前，像這樣的數(shù)字本來是不可想象的，難以想象。但他們在這里。那么，如果沒有人購買，房屋價(jià)值會上漲呢?

而且，為了增加對傷害的侮辱，止贖活動雖然低于2010年和2011年的創(chuàng)紀(jì)錄水平，但與自住的轉(zhuǎn)售和新建筑相比，仍然是一個(gè)非常便宜的交易。事實(shí)上，據(jù)Realty Trac稱，平均而言，亞特蘭大地鐵的一個(gè)止贖房屋的售價(jià)比非房地產(chǎn)貴62.7%。這是一筆驚人的交易，但買家的需求依然在下滑。這是4月份的數(shù)據(jù)，這是南部的主要購房時(shí)間。但亞特蘭大的人口仍然在增長，那么他們在哪里生活?

我冒昧地猜測，現(xiàn)在看到的是從亞特蘭大地區(qū)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到租房。由于每人每年的平均收入約為25,000美元，因此購房者并不完全是面團(tuán)。雖然亞特蘭大市中心的收入通常較高，但是burbs和農(nóng)村地區(qū)的平均收入?yún)s低得多。

社區(qū)越來越多地看到車道上有多輛汽車，這表明不止一個(gè)家庭或一代以上的家庭一起搬進(jìn)了房屋。家庭正在相互接觸，父母和孩子，孩子待在家里的時(shí)間更長，公婆和孩子一起搬進(jìn)來等等。我的一位朋友最近注意到她在富裕的中上階層社區(qū)觀察到越來越多的房屋家庭組合家庭而不是開始新家庭。這在她所在的地區(qū)非常不尋常。至少，過去非常不尋常。

買家也非常清楚需求下降以及仍在出售的止贖高庫存，他們正在尋找真正的便宜貨，而不僅僅是過去幾年標(biāo)準(zhǔn)的5%折扣。我最近處理了一項(xiàng)投資房產(chǎn)的銷售，該房產(chǎn)在2007年已經(jīng)評估了110,000美元。上個(gè)月，這個(gè)3臥室2浴室磚牧場有一個(gè)新的屋頂和3/4交流批次，售價(jià)低至50,000美元的入住條件。

同樣清楚的是，自2013年底以來，帶著手提箱來到亞特蘭大的對沖基金投資者一直在減少購買量。從那時(shí)起，銷售數(shù)字一直在向南。正如我所懷疑的那樣，房屋銷售數(shù)據(jù)和房屋價(jià)格升值基本上都是由大型機(jī)構(gòu)買家設(shè)計(jì)的。實(shí)際上想住在房產(chǎn)里的合格買家根本沒有足夠的需求。投資者買家創(chuàng)造了大量的銷售活動，但房屋仍然空置 - 他們不會購買占用。

我對大型對沖基金公司的現(xiàn)金流前景表示懷疑。我認(rèn)為他們在亞特蘭大超額支付，假設(shè)租金更符合他們習(xí)慣的北方或西方。我預(yù)測，由于物業(yè)管理成本非常高，高于預(yù)期的空置率以及對租金收入的不切實(shí)際的預(yù)測，他們的回報(bào)最多只能是亞特蘭大物業(yè)所關(guān)注的。我希望他們的“大便會在太長時(shí)間之前擊中粉絲”。

但話說回來，那些真正了解當(dāng)?shù)厥袌龅男⊥顿Y者仍然可以獲得優(yōu)惠并以盈利的方式出售房屋。購房者在看到房屋時(shí)知道很多。他們正在以折扣價(jià)格尋找好房子。許多擅長“修復(fù)和翻轉(zhuǎn)”的個(gè)人投資者正在出售遠(yuǎn)低于建筑商和MLS價(jià)格點(diǎn)的翻新房屋。

亞特蘭大市場投資利潤的關(guān)鍵是了解您的市場以及房屋帶來的價(jià)格，然后保持購買價(jià)格和康復(fù)預(yù)算符合合理預(yù)期。當(dāng)您缺乏詳細(xì)的市場知識和直接經(jīng)驗(yàn)時(shí)，擁有大量現(xiàn)金并不一定是優(yōu)勢。