范圍分析的數(shù)據(jù)顯示，開放式零售房地產(chǎn)基金今年報告了創(chuàng)紀錄的資金流入，這得益于政府債券收益率和房地產(chǎn)市場收益之間的價差進一步擴大。

Scope分析師Frank Netscher表示：“開放式房地產(chǎn)基金的收益率和德國政府債券的收益率之間的3.8個百分點之間的差距極小。”

將14種開放式零售房地產(chǎn)基金的平均收益與德國政府債券在過去15年的表現(xiàn)進行比較，可以發(fā)現(xiàn)，總是存在積極的差異-“超額收益”或“溢價”-支持開放式零售房地產(chǎn)基金–自2013年以來，息差一直在穩(wěn)步擴大。

“一方面，政府債券的收益率一直在穩(wěn)步下降，2019年大部分時間里，十年期德國債券的收益率處于負數(shù)。另一方面，開放式房地產(chǎn)基金的收益率也在穩(wěn)步上升，主要是通過增加基金經(jīng)理投資組合中房地產(chǎn)的價值來實現(xiàn)的。” Netscher說。

2019年9月底的收益率差異為3.8個百分點，是2009年第一季度以來的最大差距。然后，德國政府債券的收益率下降得比其他資產(chǎn)類別的收益率更快，更劇烈，而開放式房地產(chǎn)的年收益率往年的資金異常高達7%。這種反?，F(xiàn)象主要是由于高資本收益，有時是在金融危機爆發(fā)前出售給外國投資者的全部房地產(chǎn)投資組合。

Netscher說：“基金數(shù)據(jù)顯示，流入量與開放式房地產(chǎn)基金相對于政府債券收益的溢價程度緊密相關(guān)。”

但是，開放式房地產(chǎn)基金的超額收益并不是流入的唯一決定因素。

他說：“我們會注意到，如果眾多基金沒有限制或暫停接受新投資者，近年來的流入量甚至?xí)摺?rdquo; “盡管有這些限制，但凈流入仍保持在歷史最高水平，僅在2009年和2016年才超過。”

Scope預(yù)計短期內(nèi)利率不會上升。德國政府債券的收益率可能會在一段時間內(nèi)保持負值。

Netscher說：“開放式房地產(chǎn)基金的收益也不會發(fā)生突飛猛進的變化。”

Scope預(yù)計，中期開放式房地產(chǎn)基金的回報將保持穩(wěn)定或略有下降。范圍也看不到現(xiàn)有物業(yè)的價值進一步升值的前景，而以高價購買了新購置的物業(yè)，因此收益相對較低。