多戶型房地產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展，許多新的被動投資者希望參與多戶型房地產(chǎn)提供的潛在有利可圖的投資。

在我從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的10年中，我擔(dān)任過房地產(chǎn)律師，物業(yè)經(jīng)理和銀團成員，一遍又一遍地看到一些投資者犯同樣的錯誤。通過指出它們并討論它們?nèi)绾斡绊懚鄳舴康禺a(chǎn)投資，我希望我能夠幫助其他人避免犯這些常見錯誤。

錯誤一：情感投資

一些投資者沒有根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表和優(yōu)點進(jìn)行多戶房地產(chǎn)投資，而是對房地產(chǎn)進(jìn)行了我所謂的“情感投資”。一些投資者看到了房產(chǎn)，并在情感上迷上了它，因為它是一棟美麗的新建筑，或者因為它坐落在時尚的街區(qū)中，所以他們希望成為其中的一部分。

在這種情況下，情感占了上風(fēng)，常識卻被拋在一邊，這是一個巨大的錯誤。問題在于，情緒蒙蔽了人們的判斷力，而且人們常常無視僅僅因為喜歡房地產(chǎn)而可能為房地產(chǎn)付出高價的跡象。不幸的是，情感投資通常最終會花費投資者金錢。

當(dāng)您購買房產(chǎn)時，請關(guān)注數(shù)字所傳達(dá)的信息：交易有多大的收益，管理該交易的成本以及子市場的租金增長。避免過多地關(guān)注建筑物的美觀程度或在特定市場上購買建筑物的“時髦程度”。

錯誤二：指望欣賞

當(dāng)投資多戶家庭財產(chǎn)時，投資者從兩個主要來源獲得利潤。第一個是收入或現(xiàn)金流量(物業(yè)產(chǎn)生的租金和其他收入，例如預(yù)留停車位的費用等);第二個是升值(房產(chǎn)出售時獲得的利潤)。在評估多戶家庭投資時，重要的是要查看現(xiàn)金流，因為這是出售房產(chǎn)之前的收入來源。

一些投資現(xiàn)金流量很少，但有可能大幅升值。這通常出現(xiàn)在諸如舊金山，紐約和洛杉磯等核心市場中，那里的房地產(chǎn)資本化率(上限)為1%至3%，現(xiàn)金流量為負(fù)或零。在等式的另一側(cè)是中西部的房地產(chǎn)，那里的現(xiàn)金流量很高，但房地產(chǎn)升值幅度很小。(上限費率是凈營業(yè)收入或NOI與購買價格之間的比率。上限費率越低，您將為房產(chǎn)支付的費用就越多，這就是為什么賣家試圖以盡可能低的上限出售房產(chǎn)的原因率)。

一些投資者犯的錯誤是依靠很高的升值，他們希望在出售時對房產(chǎn)進(jìn)行“殺戮”。但是，這是一個冒險的提議，因為您真的不知道何時該賣出，何時或是否會有升值的選擇。例如，如果出現(xiàn)衰退，則升值可能為零。

有多種方法可以增加多戶家庭的現(xiàn)金流量。一種方法是升級或翻新房屋，然后增加租金。增加現(xiàn)金流量的另一種方法是減少運營支出。無論使用哪種選擇，對投資者來說都是有利的。

投資者的關(guān)鍵是要擁有一個既平衡又能產(chǎn)生升值和營業(yè)收入的市場。這樣，如果其中一種潛在收入流很弱或發(fā)生變化，您可以從其余收入流中獲得收入。因此，我喜歡在既有至少7%的正現(xiàn)金流量又有增值的市場上購買房地產(chǎn)，例如亞特蘭大;佛羅里達(dá)杰克遜維爾;和達(dá)拉斯。

錯誤三：專注于錯誤的市場

許多投資者選擇市場只是因為他們熟悉它。例如，他們在居住地購買房地產(chǎn)，因為他們了解城市和周邊地區(qū)。但是，在購買房地產(chǎn)時要指望熟悉會花費您很多錢。

如果該物業(yè)位于較小的市場上，則還有另一個問題。較小的市場可能由于較低的購買價格和較高的封頂費率而具有較高的現(xiàn)金流量，但如果出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，這些物業(yè)將無法維持價格。奧蘭多，佛羅里達(dá)或亞特蘭大等堅挺的市場將能夠維持價格。(這就是為什么我選擇在那兒投資。)

擁有7%至8%的CoC的市場優(yōu)于目前為投資者提供10%CoC的較小市場。(CoC是用于評估房地產(chǎn)投資績效的現(xiàn)金現(xiàn)金回報。它采用了物業(yè)的年度凈現(xiàn)金流量，并將其除以投資的首付。)

當(dāng)我住在南加州時，我只在得克薩斯州，佛羅里達(dá)州和喬治亞州購買物業(yè)，而且我一直在飛往這些地區(qū)尋找并評估交易。那就是我發(fā)現(xiàn)CoC為7%至8%的物業(yè)的地方。研究每個市場，以確保有新的工作進(jìn)入市場，并且空缺率正在下降。這些是投資良好市場的基準(zhǔn)。一旦您購買了物業(yè)，請雇用當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)經(jīng)理來管理資產(chǎn)。

摘要

避免被動房地產(chǎn)投資者犯下的三個常見錯誤，將有助于確保您投資的是潛力巨大的房地產(chǎn)。確保您的投資不依賴情緒-檢查數(shù)字，并確保您有正現(xiàn)金流量。不要僅僅基于潛在升值來購買財產(chǎn)，因為您永遠(yuǎn)不知道財產(chǎn)何時或是否會升值。在增值與租金收入之間取得平衡，以實現(xiàn)良好的投資。最后，請確保您專注于正確的市場。在工作增長良好且空缺率下降的地區(qū)尋找CoC為7%至8%的公司。通過避免被動房地產(chǎn)投資者犯的常見錯誤，您將有助于確保穩(wěn)健的投資。