我從小在紐約長(zhǎng)大。沒(méi)有人能想到，在1960年或1965年，上東區(qū)的大部分地區(qū)將成為負(fù)擔(dān)得起的社區(qū)。我桌子上的標(biāo)語(yǔ)寫(xiě)著“我住在上東區(qū)，因?yàn)槲邑?fù)擔(dān)不起布魯克林。” 翠貝卡(Tribeca)的郵政編碼10007，是紐約市最昂貴的郵政編碼，這使它引以為豪。Bowery遍布時(shí)尚餐廳和七位數(shù)的公寓。在西哈林區(qū)或Bed-Stuy很難找到價(jià)格低于1,500,000美元的房子。但是，在舊紐約的心臟地帶，沒(méi)有什么變化比合作社的衰落更為重要了。合作社是紐約公寓所有權(quán)的傳統(tǒng)形式，在這種形式中，購(gòu)買者成為建筑公司的股東，并通過(guò)專有租賃權(quán)讓他們獨(dú)享使用權(quán)到他們的公寓。
在1960年代，絕大多數(shù)曼哈頓居民仍在租房。只有最富有的社區(qū)擁抱公寓所有權(quán)：公園大道和第五大道，寬交叉路口像72 次 和第79，中央公園西路，并在西區(qū)河濱車道一些特別顯著建筑。1980年代的轉(zhuǎn)換熱潮改變了這一點(diǎn);建房后轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞴⑺袡?quán)，在此過(guò)程中經(jīng)常驅(qū)逐租房者。這改變了紐約的所有權(quán)格局，并通過(guò)兩種方式豐富了建筑物所有者。轉(zhuǎn)換為業(yè)主帶來(lái)了來(lái)自公寓銷售的巨額利潤(rùn)，并通過(guò)高利率的繁重抵押抵押為建筑物所有者提供了持續(xù)的收入來(lái)源。重要的是要記住，在1980年代初期，抵押貸款利率在16%至18%之間波動(dòng)。
當(dāng)時(shí)，公寓現(xiàn)象尚未完全形成。超豪華的建筑，如奧林匹克塔，建于1975年的第五大道和52的早期實(shí)例第二 街和博物館大樓，建于1985年毗鄰現(xiàn)代藝術(shù)博物館，都在考慮國(guó)際客戶構(gòu)成。但直到21年初ST世紀(jì)，當(dāng)羅伯特·斯坦恩設(shè)計(jì)了漆，在65 個(gè) 街和第三大道，即富裕的紐約人開(kāi)始考慮新的公寓建筑當(dāng)作自己的可能性。
在過(guò)去的二十年中，公寓概念在紐約市蓬勃發(fā)展。曼哈頓的天際線 被超高薄的共管公寓大樓從第 110 街到鮑林格林無(wú)處不在，就像一個(gè)巨大的枕形。這些公寓的絕大多數(shù)買家是美國(guó)人，并且已經(jīng)有很多人住在紐約。其中許多單位的便利設(shè)施，高天花板和周到的布局，使其吸引了長(zhǎng)期的城市居民，他們?nèi)狈δ托暮统惺芰?，無(wú)法通過(guò)冗長(zhǎng)且侵入性的合作社接納流程，更不用說(shuō)經(jīng)常有限制性的裝修規(guī)則。結(jié)果，合作公寓的價(jià)格相對(duì)于同類公寓每年都在下降。
盡管許多買家仍然喜歡戰(zhàn)前建筑中可用的更堅(jiān)固的建筑和巧妙的布局，其中絕大多數(shù)是合作公寓，但他們對(duì)這些建筑施加的限制越來(lái)越不滿。此外，大多數(shù)合作公寓都需要翻新，在雙收入家庭的時(shí)代，尤其是在全新公寓提供牙刷替代品的情況下，購(gòu)買者很少有精力承擔(dān)這項(xiàng)工作。
考慮到這些現(xiàn)實(shí)，人們會(huì)假設(shè)合作社董事會(huì)將試圖通過(guò)放寬接納和革新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償和保留其股東的價(jià)值。事實(shí)上，情況正好相反。合作社委員會(huì)旨在根據(jù)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估申請(qǐng)人：潛在購(gòu)買者是否在財(cái)務(wù)上有保障，以及他們是否會(huì)成為好鄰居。其他都沒(méi)有關(guān)系。但是，由于董事會(huì)并不將自己局限于這兩個(gè)問(wèn)題，因此通常以高度個(gè)人化或非法歧視的方式行事。越來(lái)越多的買家不會(huì)將自己置于合作社的絞刑臺(tái)中，而被任意拒絕?，F(xiàn)在，每年都有越來(lái)越多的有吸引力的公寓替代品在附近。
我喜歡盛大的戰(zhàn)前合作社。我住在一個(gè)公寓里，我不想住在另一套公寓里。但是，與許多合作公寓的業(yè)主一樣，我越來(lái)越意識(shí)到，入場(chǎng)和裝修過(guò)程的困難使許多買家望而卻步，他們的興趣可以幫助維持較高的價(jià)格。隨著越來(lái)越多的好選擇，現(xiàn)在是合作社加入更開(kāi)明，更多樣化，更“醒”的21世紀(jì)的時(shí)候了。