我最近正在和一位想開(kāi)始投資房地產(chǎn)的密友交談。但是，他仍然有債務(wù)。什么債 除了大多數(shù)美國(guó)人擁有的典型抵押貸款和汽車(chē)付款外，他還擁有可怕的學(xué)生貸款債務(wù)。債務(wù)影響了4400萬(wàn)美國(guó)人。但是我們不是在這里談?wù)撨@個(gè)。

給我?guī)?lái)的麻煩是：“雖然我仍然負(fù)債累累，但我無(wú)法合理地投資房地產(chǎn)。” 我對(duì)他的答復(fù)是一個(gè)改變了我們談話(huà)方向的問(wèn)題：“您現(xiàn)在每月還欠什么債務(wù)?”

首先，讓我們解決債務(wù)問(wèn)題：它并不總是壞的。是的，我說(shuō)了。那里有許多專(zhuān)家稱(chēng)您還清所有債務(wù)，并且完全沒(méi)有債務(wù)生活。減少您的信用卡。盡早還清房子。對(duì)于某些人來(lái)說(shuō)，這可能行得通。但是，對(duì)于那些想利用金錢(qián)來(lái)賺錢(qián)和積累財(cái)富的人來(lái)說(shuō)，這是事實(shí)中最遙遠(yuǎn)的事情。

好的債務(wù)和壞的債務(wù)之間有很大的差異。壞賬是諸如信用卡余額(特別是用于日常購(gòu)物，您可以讓您的余額逐月滾動(dòng))，選擇性醫(yī)療程序貸款，發(fā)薪日貸款等。什么是好債?抵押，學(xué)生貸款(是的，學(xué)生貸款)，用于增值資產(chǎn)的債務(wù)投資等等。第一步是使您意識(shí)到債務(wù)永遠(yuǎn)是壞賬。不是。

其次，讓我們看一些簡(jiǎn)單的數(shù)字，以及為什么我的朋友考慮投資房地產(chǎn)可能會(huì)有所幫助。我問(wèn)他現(xiàn)在有多少錢(qián)要投資房地產(chǎn)。他說(shuō)，他至少要為大約1.5萬(wàn)美元的購(gòu)置和租賃租賃物業(yè)支付首付款。當(dāng)然不是一個(gè)小數(shù)目，但也不是一個(gè)壓倒性的數(shù)目。接下來(lái)我要做的是說(shuō)明三種不同的投資策略如何從相同的15,000美元投資中產(chǎn)生截然不同的結(jié)果。

儲(chǔ)蓄賬戶(hù)

我們大多數(shù)人一生中至少有過(guò)其中一種，對(duì)吧?但是，這不是最佳的儲(chǔ)蓄或投資途徑。至少不是。目前，平均儲(chǔ)蓄賬戶(hù)利率約為0.9%。出于計(jì)算目的，我將使用1%。如果我們拿出15,000美元并將其存入儲(chǔ)蓄帳戶(hù)，五年后，按每月1%的利率計(jì)算，我們將獲得15769美元的巨額收益。那甚至跟不上通貨膨脹。除非您只是為旅行，房屋改建或其他目標(biāo)留出現(xiàn)金，否則儲(chǔ)蓄帳戶(hù)是放錢(qián)的可怕地方。

401(k)

我很肯定，現(xiàn)在幾乎每個(gè)閱讀此書(shū)的人都對(duì)401(k)，403(b)，Roth IRA或其他一些遞延收入的投資計(jì)劃有一定的了解或經(jīng)驗(yàn)。盡管自1970年代末以來(lái)一直存在401(k)，但只有大約一半的美國(guó)人在投資公司退休計(jì)劃。許多因素可能會(huì)影響這一點(diǎn)，但最大的因素之一是許多美國(guó)人有能力預(yù)留額外的資金進(jìn)行投資。無(wú)論是糟糕的個(gè)人預(yù)算還是低工資，這都不是受歡迎的選擇。如果您有興趣直接從創(chuàng)作者Ted Benna那里聽(tīng)到有關(guān)401(k)的更多信息，建議您在Keith Weinhold的播客上接受他的采訪(fǎng)。

現(xiàn)在讓我們?cè)u(píng)估一下在401(k)中投資15,000美元。為了便于比較，我不會(huì)計(jì)算任何稅前收益，因?yàn)橛行┩顿Y具有401(k)。401(k)的平均年收益在5%和8%之間。如果我們以豐厚的7%年回報(bào)率投資這15,000美元，五年后我們的401(k)帳戶(hù)將價(jià)值21,264美元。這比儲(chǔ)蓄帳戶(hù)多了近6,000美元。兩種投資策略之間顯然有贏家。但是，我們還沒(méi)有完成。

買(mǎi)入和持有投資物業(yè)

房地產(chǎn)投資是多種多樣的。有多種投資方式，從翻新房屋到批發(fā)房地產(chǎn)等等。產(chǎn)生每月現(xiàn)金流量并同時(shí)創(chuàng)造財(cái)富的最佳策略之一是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)和持有投資-通常被稱(chēng)為擁有租賃物業(yè)。

為了透明起見(jiàn)，這就是我要做的。我向?qū)で蠼昏€匙解決方案的投資者提供租賃物業(yè)。我使用的物業(yè)的平均回報(bào)在9%到17%之間。有一些更低，有很多很多。如果我們簡(jiǎn)單地看一下數(shù)字，使用14%的回報(bào)，我們可以用來(lái)投資的$ 15,000在五年內(nèi)將價(jià)值$ 30,084。但是，這可能不是查看此類(lèi)投資的最佳方法。我再分解一下。

儲(chǔ)蓄帳戶(hù)和401(k)不能為您提供月薪，而房地產(chǎn)可以。使用$ 15,000，您可以抵押價(jià)值$ 75,000的房地產(chǎn)。對(duì)于您所有的大型市場(chǎng)讀者來(lái)說(shuō)，是的，那些獨(dú)角獸確實(shí)存在于房地產(chǎn)中-我保證。在考慮了諸如維護(hù)，空缺，管理費(fèi)，抵押，保險(xiǎn)等儲(chǔ)備金之后，您將每月從投資中獲得每月200美元的付款。五年后，您從月收入中獲得了$ 12,000。您幾乎把全部投資都收回了。

除此之外，該物業(yè)還受到贊賞?？紤]到最低3%的升值，您的投資物業(yè)現(xiàn)在價(jià)值$ 86,946。如果您賣(mài)掉它并扣除一些費(fèi)用和交易費(fèi)用，還清抵押后可以賺到20,000至33,000美元之間。加上所有利潤(rùn)，您現(xiàn)在的月收入為12,000美元，加上銷(xiāo)售所得的25,000美元，總計(jì)37,000美元。減去最初的15,000美元投資，您已經(jīng)賺了22,000美元。明確的獲勝者?是。

與我的朋友的討論中還有其他幾點(diǎn)，但是我相信我能夠說(shuō)明我的立場(chǎng)。即使有迫在眉睫的學(xué)生債務(wù)，我的朋友也可以將月收入拿來(lái)用于那些學(xué)生貸款，從某種意義上說(shuō)，這將是利用堅(jiān)實(shí)的投資物業(yè)來(lái)償還您的債務(wù)并增加資產(chǎn)的增值。這是雙贏。