豐樹物流信托(SGX：M44U)是一家以亞洲為重點(diǎn)的物流房地產(chǎn)投資信托基金，在新加坡，香港，日本，中國(guó)，澳大利亞，韓國(guó)，馬來西亞和越南擁有141家酒店。它的物業(yè)組合價(jià)值僅為80億新元，并且從長(zhǎng)期來看，單位持有人的分配一直在增加(DPU)。

我能夠在周一參加房地產(chǎn)投資信托基金的年度股東大會(huì) - 這是房地產(chǎn)投資信托基金的第10個(gè)整體，而18/19財(cái)年(截至2019年3月31日的財(cái)政年度)則基本穩(wěn)固。房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理Ng Kiat的首席執(zhí)行官出席并回答問題。本周早些時(shí)候，我看了它在其經(jīng)營(yíng)的五個(gè)國(guó)家的計(jì)劃，但在本文中，我將看看它的租戶基礎(chǔ)多樣化的雄心是否會(huì)結(jié)出碩果。

多元化，多樣化，多元化

整個(gè)年度股東大會(huì)的一個(gè)關(guān)鍵主題是管理層努力使其租戶基礎(chǔ)多樣化，使其物業(yè)恢復(fù)活力，并在多個(gè)國(guó)家建立物業(yè)網(wǎng)絡(luò)。Ng Kiat為投資者提出了值得關(guān)注的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

豐樹物流信托基金已將其租戶基數(shù)從五年前的380增加到目前的634。

食品和飲料(F&B)租戶是REIT最大的客戶群，需要溫度控制的倉庫來儲(chǔ)存新鮮農(nóng)產(chǎn)品和預(yù)制食品。這些倉庫還需要特殊許可證。因此，餐飲租戶傾向于堅(jiān)持現(xiàn)有的位置。Ng補(bǔ)充說，由于其高規(guī)格要求，醫(yī)藥租戶甚至更加堅(jiān)固。

REIT還在八個(gè)不同的國(guó)家擁有房產(chǎn)。Ng表示，房地產(chǎn)投資信托基金目前已準(zhǔn)備好為其客戶提供一個(gè)地點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)，而不是基于單一地點(diǎn)的單一租賃來吸引他們。在這個(gè)說明中，35%的REIT租賃區(qū)域現(xiàn)在被多地點(diǎn)租戶使用，這是一個(gè)令人滿意的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

投資組合入住率保持在98%的健康水平。Ng補(bǔ)充說，其約70%的租賃活動(dòng)是基于租戶保留。

另一方面，Ng表示供應(yīng)緊張可能會(huì)給房地產(chǎn)投資信托基金帶來挑戰(zhàn)，以刷新其租戶基礎(chǔ)。她說這是保持高入住率之間的微妙平衡 - 同時(shí)，試圖利用高規(guī)格建筑的稀缺性來確保更高的租金。在我看來，情況是一個(gè)幸福的問題。

更新和復(fù)興

復(fù)興與多樣化密切相關(guān)。 在過去五年中，Ng表示房地產(chǎn)投資信托基金增加了更高規(guī)格的建筑，吸引了更優(yōu)質(zhì)的租戶和剝離的舊資產(chǎn)。

上一財(cái)年是一個(gè)異?；钴S的財(cái)政年度，REIT收購了價(jià)值12億新元的新房產(chǎn)。Ng強(qiáng)調(diào)了三個(gè)要點(diǎn)：

新物業(yè)來自廣泛的國(guó)家，包括中國(guó)，新加坡，澳大利亞，韓國(guó)和越南，反映了該團(tuán)隊(duì)滲透不同地區(qū)的能力。

Ng表示，REIT在不同國(guó)家的本地團(tuán)隊(duì)在過去五年中已經(jīng)成熟，其網(wǎng)絡(luò)正在變得越來越強(qiáng)大。

就上下文而言，在一個(gè)典型的財(cái)政年度，交易規(guī)模往往平均約為3億新元至5億新元。

有趣的是，Ng還花時(shí)間強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資信托基金在可持續(xù)發(fā)展方面的努力，包括減少水和能源的使用以及增加太陽能的使用?？沙掷m(xù)發(fā)展的努力不僅僅是為了展示。Ng補(bǔ)充說，租戶越來越意識(shí)到他們對(duì)環(huán)境的影響，可持續(xù)性已成為他們的議事日程。