關于通過合格機會基金(QOF)在機會區(qū)進行投資的潛在社會和財務利益的文章很多。對于希望延期稅收的客戶來說，潛在的底線收益特別引人注目，特別是如果他們具有長期投資前景的話。但是，潛在的投資者經常想知道，這些投資如何適合房地產規(guī)劃的背景，以及如何利用它們來最大化收益。

在回答這些問題之前，讓我們先簡要介紹一下當前的禮物稅和遺產稅法。目前的贈與稅免稅額在2020年將增至1158萬美元。但是，由于國會缺乏進一步的行動，2026年，贈與稅免稅額預計將恢復至約600萬美元。。贈與稅免稅額可用于通過終身贈予或人去世轉移財富。豁免的終身使用減少了死亡后剩余的豁免。此外，一個人只有一個可用的免稅額，可以使用該免稅額并將其分配給個人選擇的眾多受益人。如果死亡時有贈與或轉讓超過免稅額，則這些資產目前應按40%的稅率征稅-這可算是微不足道的稅收負債，尤其是考慮到2026年計劃降低免稅額時。

最初創(chuàng)建機會區(qū)時，對遺產規(guī)劃的后果存在重大疑問，包括QOF投資者死亡后可能發(fā)生的情況。這些問題中有許多已經回答，有些人贊成，有些人不是那么贊成。

首先，好消息是，投資者的死亡不會對遞延收益觸發(fā)稅收。取而代之的是，在QOF投資方面，接收者走進了死者的鞋子。接受者以最初所有者的持有期為基礎，以五年和七年為基礎(分別為10%和5%)，并計量可以處置QOF投資后的10年期限。沒有應稅收益。換句話說，這些時期不會因為死亡而重置。從原始投資開始的十年后，已故QOF投資的接受者有資格像原始投資者一樣有資格全面提升。

接下來，一個不太好的消息是，當QOF投資者去世時，QOF投資可能要按其死亡日期的價值繳納40%的遺產稅。但是，與大多數(shù)其他資產不同的是，QOF投資不會完全基于死亡日期價值而增加，并且該投資的接受者必須就原始遞延收益繳納稅款(根據(jù)基準調整，如果適用)，則可在2026年12月31日，或在較早時出售QOF投資。受贈方應獲得針對QOF投資所支付的任何遺產稅的逐項扣除，但是如果受贈方沒有其他資金可用來支付2027年4月到期的稅款，這可能是一個小小的安慰。

那么，考慮到這些參數(shù)，從遺產規(guī)劃的角度來看，哪種QOF策略有意義?一種可能性涉及使用不可撤銷的“贈與人信托”。就贈與人信托而言，建立該信托的個人(贈與人)出于所得稅目的被視為該信托資產的所有者，負責支付應歸因于此的所有所得稅。這些資產。但是，出于聯(lián)邦遺產稅的目的，信托被設計為排除在授予者的遺產之外。設保人將為QOF投資或可以由信托出售的增值資產出資，并再投資于QOF。在適當?shù)那闆r下，有幾個潛在的好處。

首先，由于設保人負責支付所得稅(包括2026年12月31日確認的遞延收益)，因此信托中可以積累更多的價值。而且，設保人繳納的所得稅減少了設保人的總資產，從而減少了設保人去世時應繳納的財產稅。

第二，所有未來的升值都發(fā)生在信托內部和設保人的總資產之外。這樣，將來所有的升值都可以節(jié)省40%的遺產稅。

第三，如果將QOF投資保留至少10年，則當該投資最終被清算時，設保人或信托將不繳納所得稅。

例如，假設設保人信托將500萬美元的收益投資于QOF。2026年12月31日，設保人應于2027年4月繳納由此產生的稅款。此外，在10年中，QOF利息的價值增加到1000萬美元。增值后的任何一項都無需繳納遺產稅或代收稅，受益人的全部信托將繼續(xù)免稅。另外，十年后，無論何時清算QOF投資，都不會對設保人或信托產生所得稅。

該策略的關鍵之一是設保人支付所得稅。如果設保人死亡，則死亡將終止設保人的信托地位，設保人信托將負責支付其自身的所得稅，包括與QOF投資相關的遞延稅，這些稅將于2026年底繳納。應予考慮設保人可能的壽命以及信托機構在需要時納稅的能力。如果在設保人死亡的情況下該信托無法支付遞延收益的稅款，則設保人可以考慮根據(jù)該設保人的遺產計劃購買該信托內的人壽保險或向該信托增加資產以提供必要的資金。此外，就像在不可撤銷的設保人信托之外持有的QOF權益一樣，

總體而言，如果結構合理，將QOF投資納入更廣泛的房地產規(guī)劃策略可能會帶來更多好處。