擁有房地產(chǎn)當(dāng)然可以帶來回報(bào)，但說比將錢投入金融市場無疑是更好的投資是短視的。多年來，我與眾多投資者進(jìn)行了交談，最終他們搬家而不是出售時出租房屋，僅僅因?yàn)楦改傅乃魉鶠槎徺I了收益性房地產(chǎn)，或者因?yàn)椴淮_定要做什么而購買了出租單元用他們的錢和收入財(cái)產(chǎn)的敘述是有意義的。

對于許多投資者而言，房地產(chǎn)是一種非常激動的情緒，當(dāng)投資者無法客觀地分析購買決策的優(yōu)劣時，房地產(chǎn)可能會引發(fā)問題。由于與房地產(chǎn)投資相關(guān)的特定風(fēng)險，因此并非每位投資者都有意義。即使是適當(dāng)?shù)臅r候，重要的是要考慮不動產(chǎn)以外的多樣化。

不可能將私人持有的個人房地產(chǎn)投資的收益與基礎(chǔ)廣泛的股票市場進(jìn)行充分的比較。即使有一些數(shù)據(jù)可用，地域，稅收，現(xiàn)金流量，購買價格，費(fèi)用和其他因素也很重。從純粹的價格升值的角度來看，Zillow房屋價值指數(shù)是有用的資源。

根據(jù)規(guī)模排名前十的地理市場中的四個，很明顯，整個美國以及各地區(qū)本身存在很大的差異。在過去的23年中，芝加哥的累計(jì)回報(bào)率迄今為止最差，為47%，而波士頓市場的價格增幅最大，為185%。

相對而言，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)在同一時期的總收益為552%，其中包括股息再投資。

當(dāng)然，在Zillow的房價升值數(shù)據(jù)與投資者可以通過投資物業(yè)獲得的實(shí)際回報(bào)之間進(jìn)行比較時，存在一些限制。最值得注意的是，它沒有考慮到來自收益財(cái)產(chǎn)的持續(xù)現(xiàn)金流的潛力，也沒有考慮抵押貸款如何提供杠桿來提高投資回報(bào)。另一方面，該數(shù)據(jù)也不包括對房地產(chǎn)的任何現(xiàn)金投資，費(fèi)用，銷售成本等。

在不擁有房地產(chǎn)的情況下投資房地產(chǎn)

個人并不總是意識到自己可以在擁有房地產(chǎn)的好處中承擔(dān)最大的風(fēng)險，而不會成為房東。房地產(chǎn)投資信托(REIT)正是提供這一點(diǎn)。就像其他公開交易的ETF和共同基金一樣，REIT也有很多“特色”，具體取決于您的投資目標(biāo)。您可以購買投資于特定地理區(qū)域的租賃房地產(chǎn)投資信托基金，也可以購買投資于美國或世界各地商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)廣泛的基金。

使用標(biāo)準(zhǔn)普爾美國房地產(chǎn)投資信托指數(shù)作比較，過去10年(截至20/20/20)，該指數(shù)的年化回報(bào)率超過12.50%，而標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)同期增長了14%以上(年率化) 。盡管由于對利率的敏感性，房地產(chǎn)通常是更具波動性的資產(chǎn)類別，但收益至少適合進(jìn)行比較。

從投資的角度來看，股票市場比房地產(chǎn)具有以下優(yōu)勢：參與所需的資金很少，虧損僅限于原始投資，可隨時獲得的用于比較投資和評估風(fēng)險的數(shù)據(jù)，金融市場的流動性在需要時提供了便利。兌現(xiàn)后，資產(chǎn)價值會不斷更新，因此您始終知道自己的立場(至少在今天如此)。

擁有租賃物業(yè)可以提供持續(xù)的收入并有助于抵御通貨膨脹，但它也是現(xiàn)金密集型且流動性極強(qiáng)的。除了購買房產(chǎn)所需的前期資金外，您還需要保留足夠的現(xiàn)金來支付發(fā)生的任何緊急維修，公寓大樓的特殊評估，或者在空置時支付抵押和維修費(fèi)用。隨著時間的流逝，您將需要對物業(yè)進(jìn)行改進(jìn)，以賺取更高的租金收入或進(jìn)行出售，這通常需要支付傭金的5%-6%的價格。保留所有現(xiàn)金的機(jī)會成本是可量化的，在分析可能的投資時應(yīng)在現(xiàn)金流量預(yù)測中進(jìn)行估算。

就像股票市場一樣，當(dāng)您成為房東時，還有許多因素?zé)o法控制?？赡苁窃摰貐^(qū)最大的雇主搬遷了總部，或者涌入了許多新的豪華租賃單位，從而推高了租金價格。

另一種時間加權(quán)收益

作為房東，即使出現(xiàn)問題，您也必須在出現(xiàn)問題時對租戶做出回應(yīng)。聘請物業(yè)經(jīng)理可以減輕您的大部分工作量，但是除非您有很高的利潤率或可觀的房地產(chǎn)投資組合，否則這樣做的成本可能會使您陷入虧損。您到物業(yè)的實(shí)際位置可能需要您向現(xiàn)場經(jīng)理付款。

另一方面，可以在任何地方投資公開交易的共同基金和ETF。與房地產(chǎn)不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)際上只是一個成本中心，而財(cái)務(wù)顧問則可以通過計(jì)劃機(jī)會和風(fēng)險調(diào)整后的投資策略來節(jié)省您的時間并改善底線。

除了維持財(cái)產(chǎn)之外，擁有租賃財(cái)產(chǎn)還需要您尋找和審查租戶，在財(cái)產(chǎn)損壞或租戶問題的情況下瀏覽州房屋法律，并解決鄰居或房主協(xié)會可能引起的問題。

時間就是金錢，特別是對于繁忙的專業(yè)人士而言。在計(jì)算這些數(shù)字并量化機(jī)會成本時，請確保預(yù)期的現(xiàn)金流量足以證明您的時間加權(quán)收益是合理的。

與任何投資一樣，分散投資是管理風(fēng)險的最佳方法之一。對于合適的投資者而言，房地產(chǎn)可以成為投資組合的重要組成部分，因?yàn)樗麄冎雷约撼蔀榉繓|后會簽署什么協(xié)議。在被成為土地大亨的想法所吸引之前，請先與擁有租賃物業(yè)的人交談，然后進(jìn)行計(jì)算。對于忙碌的專業(yè)人士而言，很難找到擁有足夠的上升空間和持續(xù)的現(xiàn)金流來證明作為房東的時間和麻煩的房產(chǎn)。