6月13日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)高層在第十一屆陸家嘴論壇上，“不客氣”地指出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些講話釋放了房地產(chǎn)調(diào)控仍不放松、融資可能收緊的信號(hào)。
事實(shí)上，監(jiān)管層釋放的信息與近期一系列的施政措施一脈相承。此前5月份23號(hào)文已狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標(biāo)融資;6月初，市場(chǎng)傳言部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資受限，包括債券及ABS產(chǎn)品。
這些房企也是一段時(shí)間以來(lái)高地價(jià)的主要制造者。深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，這一波“地王”地理范圍上遠(yuǎn)不及2016-2017年，但關(guān)注度卻一樣高。特別是蘇州、廈門、西安、武漢等二線熱點(diǎn)城市，樓面價(jià)均創(chuàng)新高，引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。
經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”的樓市，目前又走到了一個(gè)新的節(jié)點(diǎn)。可以預(yù)計(jì)的是，上半年這種個(gè)貸寬松、融資便利的好日子要改變了。下半年融資將變得困難，對(duì)一部分房企而言，可能將是生死之戰(zhàn)。
罕見(jiàn)警示背后
在眾所矚目的陸家嘴論壇上，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹(shù)清罕見(jiàn)地發(fā)表了一段針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的講話。
郭樹(shù)清表示，“近些年來(lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。”
他還說(shuō)，更嚴(yán)重的是，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。
住戶部門杠桿率提升有數(shù)據(jù)支撐。央行《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》指出，截至2017年末，我國(guó)住戶部門杠桿率(債務(wù)余額/GDP)為49%，低于國(guó)際平均水平(62.1%)，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平(39.8%)。
另?yè)?jù)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心與中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所《2019年一季度中國(guó)杠桿率報(bào)告》，2019年一季度我國(guó)居民部門杠桿率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
6月12日，央行最新公布的相關(guān)報(bào)告顯示，5月住戶部門新增貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長(zhǎng)期貸款增加4677億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，住戶部門的中長(zhǎng)期貸款中大部分是房貸，2019年前5個(gè)月住戶部分中長(zhǎng)期貸款上漲了2.27萬(wàn)億，居于歷史最高點(diǎn)。
房貸持續(xù)高企之外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資在今年也迎來(lái)一個(gè)小高潮。數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月6日，房企美元債發(fā)行852億美元，已達(dá)到2018年全年的72.9%;今年前5月，房地產(chǎn)信托也創(chuàng)下近年來(lái)的新高，超過(guò)3500億。
事實(shí)上，監(jiān)管層的警示，也是一些房地產(chǎn)行業(yè)有識(shí)之士所擔(dān)憂的。去年，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克便對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)，居民大量投資房地產(chǎn)，市場(chǎng)中其他行業(yè)的從業(yè)者也來(lái)投資房地產(chǎn)，就意味著這個(gè)行業(yè)面臨著泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。
萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮也不止一次指出，房地產(chǎn)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，對(duì)房?jī)r(jià)再度上漲不能抱有幻想和期待。
融資預(yù)期收緊
多位業(yè)內(nèi)人士分析，引發(fā)監(jiān)管嚴(yán)厲警示的行業(yè)現(xiàn)象，很可能來(lái)自于近期土地市場(chǎng)的異動(dòng)，以及其背后的信貸和融資支撐。
得益于3、4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，房企過(guò)去三、四個(gè)月拿地的積極性明顯上漲，也創(chuàng)造了多個(gè)單價(jià)、總價(jià)“地王”。
以蘇州為例，4月24日，蘇州一場(chǎng)土拍最終攬金134億元，涉及住宅的五塊地中，有4宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)30%，誕生了兩個(gè)“地王”;4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊再拍出一幅單價(jià)“地王”。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至6月13日，年內(nèi)搶地過(guò)百億的房企多達(dá)40家，其中碧桂園、融創(chuàng)和萬(wàn)科拿地金額分別為805億、673億、525億。另外新城、旭輝、金地、陽(yáng)光城等15家企業(yè)拿地均超過(guò)200億。
5月17日，銀保監(jiān)發(fā)23號(hào)文強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，業(yè)內(nèi)人士分析，此舉大幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資。
緊接著5月31日，接近監(jiān)管層人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，部分房企因拿地激進(jìn)，“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”;監(jiān)管部門將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
截至目前，只有旭輝明確回應(yīng)：旭輝集團(tuán)沒(méi)有收到包括口頭和書(shū)面等任何形式的通知，資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)暫無(wú)異常。
李宇嘉指出，此輪高價(jià)地和總價(jià)地主要出現(xiàn)在二線城市，這是“資產(chǎn)荒”的結(jié)果，板子不該只打在融資身上。但左口袋和右口袋的錢難以區(qū)分，即便債券等新增融資只能用來(lái)還債，但銷售回款可以投入到土地市場(chǎng)的搏殺。支持土地前端融資的信托迅速增長(zhǎng)，便佐證了違規(guī)融資的事實(shí)。
他認(rèn)為，未來(lái)融資也不會(huì)收得太緊，基本還是守住2016年10月以來(lái)的“不允許違規(guī)加杠桿”的底線，打擊的是土地前端融資、項(xiàng)目“四證”不全融資、借道影子融資等。
不過(guò)，從去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到當(dāng)下的收緊，房企感受到行業(yè)的調(diào)整周期似乎越來(lái)越短，紛紛表示要為未來(lái)早做打算，除了抓緊融資機(jī)會(huì)，核心便是快速去貨，回籠現(xiàn)金。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng)2019年以來(lái)新低。其中公司債發(fā)行銳減，環(huán)比下降79.74%。
深圳一家大型房企內(nèi)部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融資的“窗口期”，沒(méi)有抓住這個(gè)機(jī)會(huì)的房企，接下來(lái)的融資將會(huì)更困難。一些拿到大額融資的房企如恒大、融創(chuàng)，也主要是借新還舊，下半年償債優(yōu)先;而今年下半年融資利率的上升，也在預(yù)料之中。