湯姆(Tom)和安東尼婭·墨菲(Antonia Murphy)是精通數(shù)字技術(shù)的房地產(chǎn)投資者，他們深知需要超越鄰居和家鄉(xiāng)來(lái)尋找最佳回報(bào)。
這對(duì)夫婦通過(guò)在布里斯班和黃金海岸購(gòu)買價(jià)格較低，收益率較高且資本增長(zhǎng)前景更強(qiáng)的投資物業(yè)，為悉尼的住房?jī)?chǔ)蓄。
29歲的活動(dòng)經(jīng)理安東尼婭說(shuō)：“如果數(shù)字加起來(lái)，我們就買了。”湯姆是一名高壓巡線員。這對(duì)夫婦根據(jù)最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和買家擁護(hù)者的建議做出購(gòu)買決定。
她補(bǔ)充說(shuō)：“我們最終將出售房產(chǎn)并購(gòu)買房屋。” “我們擺脫了購(gòu)買的情緒。我們將這些物業(yè)視為賺錢(qián)的一種方式。”
越來(lái)越多的投資者意識(shí)到了不同州，地區(qū)和住宅風(fēng)格(尤其是高層和低層公寓)之間的價(jià)差不斷擴(kuò)大，正在使用這種策略。
“幾年前，您可以依靠不斷增長(zhǎng)的一切，”珀斯買家倡導(dǎo)者M(jìn)omentum Wealth的常務(wù)董事Damian Collins說(shuō)。
他說(shuō)：“我們現(xiàn)在處于一個(gè)不同的世界。” “低工資增長(zhǎng)，低通脹和低利率意味著消費(fèi)者無(wú)法期望每年獲得8%的回報(bào)。”
悉尼仍然是金礦
監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)值的CoreLogic表示，今年第一季度，因購(gòu)買價(jià)格損失而轉(zhuǎn)售的房地產(chǎn)數(shù)量已從8.3%躍升至9.2%。
“房屋和公寓之間有區(qū)別，” CoreLogic研究負(fù)責(zé)人卡梅倫·庫(kù)舍爾(Cameron Kusher)說(shuō)。“與虧損房屋相比，業(yè)主出售房屋的可能性要大得多。”
根據(jù)CoreLogic的分析，近20%的墨爾本內(nèi)部公寓虧損出售，這是十多年來(lái)的最高水平。
目前，悉尼仍然是一個(gè)房地產(chǎn)金礦，幾乎所有五年前購(gòu)買的人都在出售時(shí)遇到了麻煩。
截至5月的三個(gè)月，悉尼房?jī)r(jià)上漲了6.6%。
“但是，包括10月至2月之間的兩個(gè)月(當(dāng)時(shí)價(jià)格下跌2.2%)，過(guò)去8個(gè)月的整體表現(xiàn)為4.4%，而不是過(guò)去3個(gè)月的6.6%，”買方倡導(dǎo)首席執(zhí)行官格倫·派珀(Glenn Piper)說(shuō)經(jīng)絡(luò)澳大利亞。
強(qiáng)制銷售
Piper說(shuō)：“接下來(lái)的四個(gè)月將會(huì)很有趣-如果價(jià)值保持不變，那么我們可能會(huì)看到悉尼12個(gè)月的個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)率較低。”
CoreLogic說(shuō)，在珀斯，全部銷售額的40%是虧損者。
珀斯(Perth)附近繁榮發(fā)展的郊區(qū)，例如曼杜拉(Mandurah)，的價(jià)格下跌幅度是全國(guó)平均水平的三倍以上，而買家僅在六年后就賣出了，這表明許多人可能被迫出售。
Momentum的Collins說(shuō)：“尋找便宜貨的人在那里。”他補(bǔ)充說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人越來(lái)越多地宣傳“必須出售”房產(chǎn)，這通常是不良銷售的代名詞。
許多購(gòu)房者的擁護(hù)者認(rèn)為，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過(guò)了工資的增長(zhǎng)和儲(chǔ)蓄，并且已經(jīng)用完了，這意味著他們正在尋找其他市場(chǎng)。
“悉尼仍然存在價(jià)值空間，”悉尼買主的倡導(dǎo)者Property Buyer首席執(zhí)行官里奇·哈維(Rich Harvey)說(shuō)。“但是投資者需要有更適度的期望。”
負(fù)擔(dān)能力
柯林斯和Wakelin房地產(chǎn)咨詢公司的董事Paul Nugent認(rèn)為，使頂級(jí)投資物業(yè)的價(jià)值翻倍所需的時(shí)間最多(從7到10年增加了一倍)至15年以上。
價(jià)值翻倍的前景是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用來(lái)吸引買家的傳統(tǒng)基準(zhǔn)。
CoreLogic估計(jì)，要使購(gòu)買價(jià)格翻倍需要17.5年。虧本出售的典型房屋被擱置了六年。那些以利潤(rùn)出售的股票通常持有10年。
較低的工資增長(zhǎng)，創(chuàng)紀(jì)錄的低利率，禁止某些外國(guó)投資者以及較低的個(gè)位數(shù)通脹率，意味著可能的增長(zhǎng)率約為4%，比工資增長(zhǎng)率高約2%?？铝炙拐f(shuō)，在需求強(qiáng)勁的郵政編碼中，這可能會(huì)更高。
負(fù)擔(dān)能力仍然是預(yù)測(cè)市場(chǎng)方向的關(guān)鍵因素。
Piper說(shuō)，悉尼按揭還款占家庭可支配收入的百分比超過(guò)40.5%，比悉尼上次房?jī)r(jià)高漲的2004年末高出30個(gè)基點(diǎn)。
當(dāng)?shù)貑?wèn)題
在2009年的最近一次繁榮開(kāi)始時(shí)，這一比例約為29%。此后，價(jià)格上漲了78%，
在墨爾本，按揭還款占家庭可支配收入的比例為34.4%，而在上一次繁榮期結(jié)束時(shí)，2010年6月為37.5%。此后，中位數(shù)價(jià)格上漲了33%以上。
Piper說(shuō)：“墨爾本和悉尼已經(jīng)接近或超過(guò)了上一輪繁榮時(shí)期達(dá)到的以前的可承受能力，”他認(rèn)為，由于缺乏可承受性，不良的產(chǎn)量和增加的供給，兩個(gè)城市的價(jià)格都將發(fā)生波動(dòng)。
但是像湯姆和安東尼婭·墨菲這樣的投資者聲稱，他們需要更深入地挖掘，發(fā)現(xiàn)哪些地方問(wèn)題在鼓勵(lì)或阻礙增長(zhǎng)。
例如，2010年，昆士蘭州格拉德斯通鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲是由于高薪建筑工人涌入建造三座煉油廠而引起的。但是隨著工人開(kāi)始在其他地方尋找工作以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)始建造房屋，這種情況很快就消失了。
監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和回報(bào)的SQM Research的分析顯示，霍巴特的租金回報(bào)在過(guò)去的12個(gè)月中增長(zhǎng)了10%，是悉尼回報(bào)的三倍多。
強(qiáng)大的組合
但是像哈維(Harvey)這樣的資深購(gòu)房者經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，誘人的回報(bào)率并不能使人們了解人口增長(zhǎng)，高薪工作和高就業(yè)率(通常會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng))能否維持下去。
他說(shuō)：“孤立的這三個(gè)因素中的任何一個(gè)都不會(huì)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)，但是它們?cè)谝黄鹗怯行У慕M合，”
CoreLogic的報(bào)告還強(qiáng)調(diào)，度假屋和高層公寓等不同類型的房地產(chǎn)也可能在其他類型的房地產(chǎn)上漲時(shí)下跌，或者在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)下跌得越來(lái)越快。
例如，虧本出售的墨爾本公寓所有者的數(shù)量是房屋出售者的近五倍。
南部首都正在努力消化大量的公寓供應(yīng)，其中許多是由計(jì)劃外的買家以高價(jià)購(gòu)買的，他們追逐州政府提供的印花稅減稅政策以鼓勵(lì)建設(shè)。
北領(lǐng)地，十分之四的公寓賣家被水淹沒(méi)，遭受損失的房屋賣家數(shù)量是四倍。礦業(yè)繁榮結(jié)束后，北領(lǐng)地的住房市場(chǎng)也面臨供應(yīng)過(guò)剩和需求低迷的困擾。
監(jiān)控前景
曼杜拉(Mandurah)是一個(gè)受歡迎的度假勝地，位于珀斯以南70公里處，在購(gòu)買后僅六年后，其房屋平均出售價(jià)格就比購(gòu)買價(jià)格損失了30%，這表明度假屋是預(yù)算家庭的較早目標(biāo)。
湯姆和安東尼婭(Tom and Antonia)是三個(gè)月前結(jié)婚的童年甜心，最近在悉尼郊區(qū)帕拉馬塔(Parramatta)賣出了一套房子，他們?cè)谖迥昵耙? 200,000的利潤(rùn)購(gòu)得這套房子。
他們?cè)诓祭锼拱嗪忘S金海岸擁有另外四處房產(chǎn)，并相信他們將有足夠的錢(qián)在大約三年內(nèi)購(gòu)買悉尼的房屋。他們使用子午線幫助他們根據(jù)資本增長(zhǎng)，產(chǎn)量，負(fù)擔(dān)能力和人口增長(zhǎng)來(lái)監(jiān)測(cè)未來(lái)回報(bào)的前景。
“我們?cè)谙つ嵯胱〉牡胤阶夥?，在我們可以賺到最大資本收益的地方買房，”安東尼婭說(shuō)。